重庆悦来的房子怎么样?值得买吗?

悦来依托北区的大发展,一跃成为北区四小龙之一,它的小名叫中央公园西,小有名气。经常有客户问我悦来怎么样,悦来的房子能不能买,今天就来聊一聊悦来。

是不是很多专家都告诉你,悦来发展的是会展经济路线,未来面向的都是高端商务人群,区域要用会展经济来承接城市的会议相关产业,带动区域人口和产业的整体向上。可以告诉大家的是,这个说法确实存在过,但那是在悦来发展1.0版本。各大项目最早进入悦来的时候一无所有,只有一个会展馆,开发商想要卖方只能这样包装。

悦来会展中心

但你发现没有,最近这两年类似于和城市发展息息相关的智博会等一系列重要会议都开始陆续搬到了礼嘉,因为悦来的定位已经悄悄的进行了多轮调整,它为数不多的价值重心正不断地从南向北朝王家庄方向迁移,而会展的说法居然还有人在大肆宣传。所以大家一定要对外界告知你的信息进行甄别,买房最容易被忽悠的往往都是那些容易轻易相信、懒得思考的人。

再举个例子,之前有专家说蔡家,说它被划进了两江新区自贸区,未来产业发展起来,一定会带动北碚区的经济发展。我就想问一句,蔡家的自贸区到底在哪儿?里面有哪些产业公司入驻?带动了多少人口就业和税收?

到现在为止,蔡家的自贸区都还是个大饼。因为对于每个区域来说,建办公大楼很容易,但能否招商吸引产业入驻却是非常难以达成的任务和指标。就像很多人在问,为什么江北嘴和解放碑的房价远超过同作为CBD弹子石,其原因无外乎渝中和江北占据了整个重庆70%的世界五百强,核心的竞争力还是招商能力。而所谓的蔡家自贸区的说法,不过也和悦来一样,是开发商们绞尽脑汁想出来的说辞而已。宣传和实际真不一定是一回事!你看之前炒得沸沸扬扬的礼嘉大桥,现在通车了,蔡家的房价真的飞起来了吗?

蔡家自贸区

悦来能不能买?

可以,但由于它的发展是分板块分阶段的,所以小区的选择会根据它所在板块的定位属性有很大的差异。按照实际的功能和定位,悦来从南到北依次是生态城、高义口TOD、会展城、王家庄四个区域,而从购买属性来看,它们依次适合的选择是改善自住、刚需、刚需、改善自住兼投资,这一点应该是很多人的共识。

但是如果仅仅依据悦来各个板块的定位差异就下手,未免也太草率了。悦来整个区域目前存量二手房很多,在当下这种市场环境下,一定要注意筛选的范围和下手的时间。那么什么样的小区值得买、什么时候才该下手呢?

板块投资看商业,板块自住看交通,我们来聊悦来具体位置的价值分析。

先说结论,从周期性投资价值来说,悦来区域除了王家庄附近,其余板块投资价值微乎其微,核心原因是其他板块缺乏基础的刚需配套,也就是教育资源和商业。

悦来王家庄tod效果图

教育这个话题太敏感,我们单纯说说商业。TZ买房的朋友记记住这三条铁律:商业会让一个板块更值钱,商业会让开发商亏钱,同时商业也是考核一个板块实力的硬指标。很多人会说“高义口不是规划的一个TOD商业嘛”?先不说那仅仅20万方的商业体量何其渺小,又只是规划,更重要的是高义口商业和蔡家佳程广场一样,在短期内都是无法落地的大饼。为什么这么说?

要知道一般情况下,对于开发商而言,商业项目前期十年都是不赚钱的投入,我们看万达搞商业搞了接近20年,它背后的招商能力和运营能力在国内遥遥领先,但它也不过是从前两年才开始慢慢盈利,更别说其余开发商。特别是当我们看重庆各个新区寥寥无几的人气,更难让开业的商业赚钱。所以对于开发商来说,商业都是不被喜欢的倒贴钱买卖。

而对于每个新区来说,能否吸引到大型的商业配套建筑,就成了考核这个区域实力的硬指标。因为在买房的人看来,有商业才会有人气,有人气才会有交易,商业决定了一个区域的未来。

中央公园两江商务区

为了解决开发商对商业赚钱与否的担忧,地方上想了一个非常精明的办法。就拿中央公园两江商务区来举例,这360万方大商业,五家开发商每一家都签订了非常苛刻的条款,他们被强制性的要求保证在开业后七年自持70%的商业,意味着哪怕这个区域没有一个人来逛街,都必须开业开七年,从而保证整个中央公园的人气。而与之对应的,他们五家开发商能够以极低的土拍价格获取中央公园一环核心的住宅土地。所以你想想,某湖、某景、某粮、某科这几个开发商,他们的项目是不是都占据了公园头排一线的位置?而对于这些开发商而言,早在他们销售住宅阶段,利润都已经全部回来了,开发商和地方皆大欢喜,照母山的光环和礼嘉的天街也都是这个道理。

而你再看看悦来的高义口,没有哪家开发商是愿意接手的,这意味着十年内悦来没有商业。而整个悦来板块能够依赖的也只是中央公园的两江商务区,毕竟从王家庄到中央公园也只有一个隧道的距离。