2021年在重庆璧山买房能升值吗?

有人加我微信问了这样一个问题:

坐标重庆,手里有25万,现在璧山也通地铁了,璧山恒大御澜庭单价才7047元,而且是精装修小区环境不错,有中心湖和3000平米星级会所,距离地铁也不远,买两居90平米,首付14-15万,适合投资吗?买3年能快速翻倍吗?

买的理由

我遇到想买璧山的客户不少,总结了下他们的理由:

1.要发展成渝都市圈,璧山是西扩第一站,大学城西区已经入驻;西部科学城签约27个项目,总投资177亿元,重庆第二机场拟选址正兴国际机场;

2.璧山房价便宜,一平米才6、7千元,是主城房价的一半不到;

3.1号线已经通到璧山了,地铁一通黄金万两,规划中的还有15和27号线;

4.大牌开发商都拿地了,碧桂园恒大融创中铁建、新鸥鹏金科龙湖,人家花几个亿买地都不怕,地价越来越贵将来肯定涨;

我的看法

重庆是直辖市但总面积8万多平方公里,总人口3124万,下辖28个区和县城,实际是一个省概念,从西到东,最远近300公里。

1.地铁开通是反向输入:19年12月重庆地铁1号线璧山虽然通了地铁,但距离主城50多公里距离太远,地铁通了只能反向输送人口,没有高新产业和大量新增人口支撑,通了地铁只会往市中心输送人口;

2.房价低不一定涨幅大:买房不是买房价低而是买涨幅,而是看预期看升值潜力,哪里涨幅大买哪里,如果房价低就表示涨幅大,那大家都去鹤岗抢房子好了;

3.房价涨幅一看产业二看人口:璧山旁的大学城&科学城虽然已经签约,但还要看落地和实际效果,没有高薪产业,没有外来新增人口,只适合原著居民自住,不适合投资,投资跑输大市。

4.一手二手是两个市场:我们说一手跟二手是完全割裂的两个市场,因为周边会有源源不断的一手开发商供应新盘,越是远郊区,新房癌越严重,99%都会只考虑新房子,谁会买二手房?即使新盘从7100元一平米,涨到二期三期8100元一平米,也只是开发商一手盘造势涨价,不是你二手房的实际成交价。要买二手盘只有两种情况:

  • 喜欢的区域内一手盘没有了,只能买二手
  • 一手盘价格太高太贵,只能买二手房

而璧山将来不会出现一手没有新盘投放,因为土地很多,开发商会源源不断推出新盘,二期三期四期五期,一手盘很多,价格也就不可能涨起来。

最近几年一些宇宙房企,特别是广东那几个,因为一二线限购严格,为了扩大销售业绩,疯狂的在四五线小城市和县城开发房地产,所到之处就是把一二线卖房的策略用到四五线,四五线客户看到漂亮的售楼处示范区样板间,挖个人工湖,再建个漂亮会所,再看首付十几万二十万就买了一套房,就非常心动,冲动之下买到的房子多数是位置偏僻配套缺乏,没有大量常住人口,买过来自住不便,投资没有二手市场,成为了真正的接盘侠。

买璧山除非是买很多套,一平米3年只赚1000-1500元,还是能实现的,但是妄图想7100元买入,想3年一平米赚个5、6千元,甚至3年后翻倍出手是不现实的。

在重庆买房投资还是要买在主城,未来重庆房价肯定要越来越分化,核心区好位置、好产品会越来越贵,一线城市的历程重庆还未经历。重庆投资除了主城九区其它都要回避,就好像北京不买延庆密云平谷,上海不认崇明金山,深圳不买大鹏。

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