重庆照母山楼盘评测:龙湖舜山府怎么样?

作为一个地产人,重庆的豪宅看过不少,如果非要我排个序,照母山的龙湖舜山府一定能排进前三,这也是很多改善群体换房绕不开的一个项目。它是继香樟林和蓝湖郡之后,龙湖在重庆打造的又一个标杆项目。

在当年,照母山在售的很多高层项目的单价也就7000-8000,而舜山府这块地的拿地价就达到了7600多。在经历了2016年年底的那波涨价潮后,到舜山府开盘时,主城区的均价在一万左右,而舜山府的开盘价就达到了23000左右。

那么,作为重庆十大豪宅之一的龙湖舜山府怎么样?值不值得买呢?

龙湖舜山府基本配套

教育:整个舜山府项目,不管是洋房、别墅还是大平层,目前都是划片星湖小学和两江西附星辰校区。星湖小学是星光小学的分校,而西附星辰校区以前是星辰中学,后来在2022年5月由西大附中全权管理,从而变成两江西附的星辰校区。这两所学校的教学质量怎么样不好评说,但在星湖小学对面的锦颐小区(另外一个称呼——部长楼)同样划片读这两所学校。

此外,在星湖小学旁边还有一大片教育用地,规划的是星湖中学,而且据传巴蜀也会入驻,初中和高中各36个班,预计最快2024年9月招生。

商业:虽然部分组团楼下有底商,但因为小区的密度比较低,再加上入住率低,底商做的不怎么好,晚上想喝夜啤酒或者烧烤,要么开车去凡尔赛,要么开车去光环。不过,在东原星樾旁边在修一个集中商业,后面开业了以后会有所改善。

交通:项目周边没有地铁,出行只能自己开车或者坐公交。

龙湖舜山府不同组团产品简介

1.一期大平层组团

重庆龙湖舜山府一期大平层组团

在2017年一期大平层首次开盘的时候,700多套400万级的大平层8个月售罄。当时还流传着一句话——荷包不够鼓,不要来看舜山府。

任何项目,一期的品质都是最好的,不然后面的产品怎么卖呢?龙湖舜山府也一样,不论是用材用料还是景观的打造,都是所有组团种最棒的。全玻璃幕墙配铝板的的外立面,进口的门窗系统,大量的水景、石材铺贴,无一不是品质的体现。

但是,舜山府一期部分漏洞紧邻星光大道,会有噪音影响。另外,一期楼下还规划了社区商业,并不是纯粹的住宅小区,在方便生活的同时也可能带来一些不利影响。

目前,舜山府一期的主力户型在160~400㎡,挂牌价在500~1600万。

2.二期洋房大平层

重庆舜山府二期洋房大平层

龙湖舜山府二期总共10栋,全都是总高7-8层的洋房大平层,共有365户。

舜山府二期最值得一提的是它建面427套内354的CEO户型,总共只有28户,一层一户,两梯一户的梯户比,270度采光,而且正看照母山,房子面宽达到22米,是普通别墅的两倍。但是这种户型由于本身存量就少,所以挂出来卖的也很少,目前贝壳在售的两套挂牌价在1500万左右。

二期的主力户型是161-270的四房,挂牌价在380-850万之间。

3.三期洋房和叠拼组团

舜山府洋房叠拼组团

舜山府三期地块狭长,加之靠近恒大山水城四期的高层、小区红线外20米左右有高压线、小区内有高低差等不利因素,龙湖在产品上进行了降级,推出了面积更小的洋房和叠拼产品。

洋房总高五层,主力户型是面积在146-187㎡的四房,也有少量130㎡左右的三房,目前挂牌价在330-550之间。

叠拼是纯粹的上下叠,而且是通透的,主力户型面积在200㎡左右,挂牌价在450-900万之间。

由于龙湖对产品进行了收缩,因此舜山府三期的上车门槛相比一二期要低。但是,由于地块狭长,加之产品定位的原因,三期的环境和房子的品质下降不少,主要表现为楼间距窄、没有中庭、公区少得可怜。在三期交房的时候,扯皮也是最多的,主要问题是用材减配严重。

4.独栋别墅组团

重庆龙湖舜山府独栋别墅组团

舜山府的独栋别墅组团一共有77户,有类独栋和独栋两种产品,在重庆的顶级别墅里面有难以撼动的地位。

独栋组团园区景观设计融入了中西日三种风格元素,建筑则采用了巴洛克风格,整个外立面采用了名贵的全干挂石材幕墙,配上20米的大面宽,使建筑气势如虹,犹如宫殿一般。而独栋组团的楼王,售价高达七千万,三加一的户型结构,上证面积2100平,拥有18个车位,花园面积1300平,总占地三亩,房屋室内单层面积达到300平。

舜山府的独栋面积在500-2000㎡之间,挂牌价在1700-9000万不等,主力价格在2500-4000万之间。

龙湖舜山府值得买吗?

首先,虽然说舜山府是照母山最后一块住宅用地修建而成,但它实际属于照母山山脚的位置,和恒大照母山、融创凡尔赛的位置差不多,距离金州商圈有一定距离。而它的一期的社区底商不成熟,生活需要依靠融创凡尔赛的社区商业。不过,后面东原的商业修好之后,这一状况会得到改善。

其次,项目周边没有轻轨,如果家里有老人和小孩需要出行,只能依靠公交。但是,能买的起舜山府这种产品的群体,轻轨用处不大。

再次,舜山府的房子多数都是有豪宅税的,尤其是一二期和独栋组团。

最后,如果是睡眠不好追求安静而考虑这里,可能会让你失望。这是一个业主给我讲的,由于舜山府围着照母山森林公园而建,天气好的时候有些老大爷六点多就去爬山,不仅爬山,还要喊山,对着小区里面喊,经常会被吵醒。

如果能接受以上几点,首选一期不临马路的楼栋,其次是二期,三期个人不太推荐。至于独栋别墅嘛,还真不知道怎么提建议。。。

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