重庆西永、大学城、陶家、双福这些地方的房子值得投资吗?

前两天我发了个帖子,讲了大学城,西永,陶家,双福,不适合投资,原文如下:

房子买到双福、珞璜、陶家这些地方叫投资吗?不好意思,这不叫投资这叫投井,这是做家庭自杀式资产配置。有许多人盲目的认为主城价值一定会外溢到这些区域,认为科学城可以带动这些地方,醒醒吧,科学城现在还是一个雏型,基础工程都还在建设当中,要形成科研成果再转化成生产力得需要非常漫长的等待。以上这几个地方,虽然价格便宜,但远离主城区,双福到解放碑或者江北至少要1.5个小时,到华福路都要40/50分钟,不是一般的远啊,到合川、綦江等区县也就这点时间。这些地方只适合当地的原住民,拆迁了,又不能适应主城区的,或者是主城买不起,只能被迫选远点的地方的人群。

看了大家的评论,争论比较大,可能大家没有明白我的意思,首先我要说明一下是,重庆的每个板块都不错,每一寸土地都是有价值的,没有诋毁重庆任何板块的意思。其次是在重庆这个高速发展的快车道上,只要买入都有机会,只是个投资周期性的问题,投资是有成本的,长线和短线的收益肯定是不一样的,我提到的那几个地方,想短线机会不大,长线还是有机会的。重庆本来就是一个多组团多中心的城市,每一个板块都有自己的区域赋能,并且发展速度很快,发展潜力也相当巨大。如果是自己住,只要是离自己工作地不远,离自己的生活半径在合理范围,肯定是选择价格便宜、交通便捷、配套齐全、居住舒适的板块。

大学城、西永这两个地方,发展很快,科学城和成渝双城经济圈建设对该区域房价拉升作用明显。特别是4月土拍之后,房价上升预期高涨。重庆向西已经成为不可否认的事实。当前板块内的房价也不便宜了,1.7-2.0的房子比比皆是,二手房挂牌数量也相当巨大。该板块短期增幅减弱,流通变现能力困难。但长期来看,还是有上涨空间的,3-5年内该区域的天花板在2.0-2.2左右,投资回报率一般。房价上涨都是轮动的,涨到一定价格就需要时间筑底,稳固才能厚积薄发。这一个过程是相当漫长的,可能需要5-10年。

另外陶家、双福这些地方,离主城相对较远,土地较多,楼面价便宜,除了配套差一点外,性价比非常高的。比较适合周边原住民自住购买。投资的话可能需要的周期比西永、大学城更久。这种板块需要主城价值外溢,需要成渝双城经济圈、科学城概念辐射,投资到这些板块至少要10-15年的时间才能有所收获。

投资房产讲的是什么,是回报率,是变现速度,是裂变能力。在重庆限售的情况下,3-4年为一个周期,如果你看好一个区域需要10年才能实现价值翻倍,那这个投资就是不成功的,增幅可能都跑不赢通胀。好的投资项目10年可以裂变2.5次,这就是很多人不知道的TZ逻辑。好东西肯定是有价值的,投资房产不是要去选择我喜欢的,而是什么产品能让我安全、快速实现利益,我们就选择什么。投资的逻辑就是这么直接,回报率是我们唯一在乎的,其次是投资周期、变现能力和裂变能力。

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