对二手房交易稍有了解的朋友应该都知道一个概念——核税价,很多人不清楚核税价到底是什么意思,它与成交价是什么关系。在这里,我详细的为大家解释一下。
大家都知道,买卖二手房需要依法缴纳个税和契税,缴费金额的多少取决于两个因素,一是税率,二是核税价。税率是我们在去过户之前就明确知道的,1%的个税,以及依据买方名下现有房产的套数从1%-3%不等的契税。但是核税价是我们去缴税之前没有办法准确的预估的。
所谓房屋核税价是指二手房交易过程中,税务向买卖双方征税的建面单价,这个价格需要由买方自己申报,如果买方所申报的价格比税务系统中的价格低,那就以税务系统中的价格为准进行征税;如果买方申报的价格比税务系统高,那就以买方申报的价格为准进行征税。
举个例子:一套碧桂园望江府的房子实际成交为20000元/㎡,这套房子在税务系统中的最低核税价为15000元/㎡。如果我申报的价格为14000元/㎡,低于税务系统的最低核税价,那对应的税费就以税务系统中的15000元/㎡的价格来征收;如果我申报的价格为16000元/㎡,高于税务系统中的核税价,则以我申报的价格为基准进行征收。总之一句话,谁的价格高,就以谁为标准征税。
核税价与成交价的关系是:核税价一般情况下会低于实际成交价。但在二手房市场下行阶段,或者有的业主贱价抛售的时候,真实成交价逐渐走低,而税务系统不一定能跟随市场行情而调整最低核税价,在这种情况下就会出现核税价比真实成交价还高的情况。
遇到核税价比成交价还高的情况,在过户之前最好找中介公司的过户专员问一下你所购买小区的最近核税价大概是多少,如果比你的真实成交价高许多,那在申报的时候就按照真实成交价来填写,如果税务核出来的价格高于你的成交价,你就可以申请复议,让他们去线下调查,但这种做法不一定能成功,只不过可以去尝试一下,万一成功轻轻松松就省一笔钱。
最后给大家一个建议,如果说你购买的二手房成交价格和小区的正常平均价格差不多的情况下,那么我建议你可以适当的在申报的时候少报一点;如果说你的成交价格显著低于该小区的平均价,那我建议你就直接按照真实的成交价来申报,这样的话,如果说核税价显著的高于咱们的实际成交价,那我们还有可以去扭转的机会;如果说你的成交价格显著的高于小区的正常均价,这个时候我也不知道怎么办了,因为我相信这种情况可能在现实当中不太可能会发生,我这个时候是没法给出建议的。