重庆中央公园楼盘评测:香港置地公园大道怎么样?

在重庆中央公园看房,尤其是看二手房,不论你是刚需、刚改还是改善,都绕不开香港置地公园大道这个项目。不管是一两百万的高层,还是三四百万的洋房,亦或是上千万的别墅和大平层,这里都有。

那么,香港置地公园大道怎么样?值不值得购买呢?下面,我按业态的不同,把这个项目分为四个部分来讲——高层、洋房、大平层和别墅。

公园大道教育划片情况

由于香港置地公园大道的组团非常多,不同组团的学校划片情况有差别,所以在这里先简单介绍下项目划片的几所学校。

中央公园小学:在上东汇南区一组团旁边,买二手房落户满一年可入读,就是一所普通的公办小学。

渝北八中:主要以高中为主,有少量初中班,买二手房落户满五年可入读。由于现在八中实行的是双本部,一个在沙坪坝,另一个就是渝北八中,所以教学质量是很不错的。

数据谷中学:这是八中的管理校,以前也叫数据谷八中,但后来不知道什么原因不允许它叫八中了。不过,从2022年的考试成绩来看,它的平均分比渝北八中还高,不知道是教学质量真的好过渝北八中还是因为参考人数少的原因。唯一不好的一点是,不管是香港置地公园大道的哪个组团,距离数据谷中学都比较远,开车大概4-5公里,上下学不方便。

2022年渝北升学类考生成绩统计

如果你是为了娃儿读书考虑买在公园大道,有一点不得不注意——在公园大道项目东北侧有一块教育用地,目前已经确定了是修渝北区祥和中学,是渝北实验中学的管理校。由于公园大道离数据谷中学比较远,再加上数据谷的容量有限,后期祥和中学修好以后会不会改划到这里是一个未知数。

公园大道商业配套情况

目前,公园大道的商业需要依靠两江商务中心的三大商业体,即龙湖公园天街、新城吾悦广场和中粮大悦城,距离大概在1.5公里左右。

但是,在项目旁边,更准确的说在上东汇北区旁边正在修香港置地自己的商业——光环花园城。预计在24-25年左右开业,体量在40万方的样子。有照母山的光环和南滨路的长嘉汇为先例,相比于中央公园其他商业,香港置地自己的光环花园城更值得期待。

除了光环花园城购物公园,在旁边还有香港置地的独栋办公产品——光里,它是以企业总部大楼的标准打造的,在大量的企业入驻后,一定会对公园大道的房价起到很强的支撑作用。

公园大道不同组团产品分析

为了方便大家理解公园大道整个项目的位置分布,我做了一张图,大家可以结合这张图来理解这篇帖子:

重庆中央公园香港置地公园大道不同组团分布图

1.高层组团

公园大道的高层组团有三个,即菁澜一组团、二组团、三组团。这三个组团的位置是相邻的,配套相差无几,所以这里先说一下它们的配套情况。

在教育上,目前划片的是数据谷中学和中央公园小学。

在交通方面,距离最近的地铁站是9号线的兰桂大道站,步行距离大概在300-500米,可直达观音桥、沙坪坝,坐一个站就可以在中央公园东换乘10号线。

1.1 菁澜一组团

公园大道菁澜一组团只有3栋楼,是一个纯高层小区。主力户型是建面108㎡的三房双卫和建面97㎡的三房单卫,也有少量的2/4/5房,梯户比有三梯六户和四梯八户两种配置,其中2栋有建面172㎡的大户型。

物业费为2.9元/㎡,招商物业。

菁澜一组团不足之处在于小区楼栋太少,只有3栋,导致每栋楼都临马路,中庭也比较小,两三分钟就能逛完,尤其对于小孩来说,活动区域太少。

1.2 菁澜二组团

公园大道菁澜二组团由4栋总高23-24层的高层组成,主力户型是建面99-117㎡的三房单卫和三房双卫,以及建面137㎡和160㎡以上的四房双卫。其中,160㎡以上的四房为横厅设计,这在当年算是比较超前的设计,其余户型都是竖厅。

物业为招商物业,物业费同样为2.9元/㎡。

不足之处和菁澜一组团差不多,但好在每栋楼的1楼都是挑空的,里面有儿童游乐设施和健身器材,增加了小区的活动空间。

1.3 菁澜三组团

公园大道菁澜三组团在一组团对面,中间隔了条马路,是公园大道三个高层组团中栋数最多的,总共有5栋总高17-18层的小高层。

小区主要以建面77-88㎡的两房和建面93-104㎡的三房单卫/双卫户型为主,另有少量建面120㎡+的四房双卫户型。

物业为招商物业,物业费同样为2.9元/㎡。

相比于菁澜一二组团,菁澜三组团离双向六车道的兰桂大道更近,噪音和灰尘的影响更严重。

2.洋房组团

香港置地公园大道的洋房共有五个组团,即上东汇北区(一组团、二组团)、上东汇南区(一组团、二组团)和公园大道琳琅。

在教育上,上东汇南北区的四个组团都划片中央公园小学和渝北八中。也因为中学划片的原因,这四个组团的洋房价格一直很坚挺。而琳琅则不同,小学划片是中央公园小学,但中学却划到了数据谷中学。

在交通方面,上东汇北区一二组团离中央公园东站最近,步行距离大概500米左右,这是9号线和10号线的换乘站,交通更方便;而上东汇南区一二组团则离9号线的兰桂大道站更近,大概在800米左右,如果要乘坐10号线也可以,步行距离差不多1公里左右。琳琅就在菁澜二组团对面,到地铁站的距离差不多500米。

2.1 上东汇北区一二组团

上东汇北区一二组团均由6栋总高8层的洋房组成,一梯两户的板式结构。主力面积有两个,一是135㎡左右的3房,二是177㎡左右的四房,另外还可以现浇一个房间出来。

不管是北区一组团还是二组团,一楼都带花园,内圈楼栋的一楼还带地下室,外圈楼栋由于有底商,所以不带地下室。

上东汇北区的位置很好,离轻轨近,到公园近,旁边就是香港置地的商业,还划片读渝北八中。但是,它的户型真的很奇葩,用我一个客户的话来说——把户型图给家人看了,全家人都问我为什么这房子是扁的。另外,这种跃层洋房还存在一个通病,那就是面积看着大,但使用感受完全不如平层,过道占用的面积太多。

公园大道上东汇北区一二组团户型图举例

2.2 上东汇南区一组团

上东汇南区一组团由5栋一梯两户南北通透的洋房和一栋两梯四户的小高层组成。不同于上东汇北区的跃层户型,南区的洋房几乎全为平层,一楼同样带花园,内圈的一楼带地下室,外圈不带。

洋房的主力面积段在135-260㎡之间;小高层主要有两个户型,一是建面90㎡左右的三房单卫,二是建面131㎡左右的四房双卫。

相较于上东汇北区,南区的户型好用太多,方方正正的,没什么浪费。

上东汇南区一组团户型举例

2.3 上东汇南区二组团

上东汇南区二组团是纯洋房组团,总共有7栋,一梯两户,一楼带花园,内圈一楼带地下室。主力面积在129-140㎡之间,3房和4房都有。

其他方面和南区一组团差不多,这里不再啰嗦。

2.4 公园大道琳琅

琳琅组团总共有13栋洋房,主力面积有136-144㎡的四房、168-309㎡的五房,还有少量120㎡左右的三房,均是一梯两户的配置。一楼带花园,二楼带露台,部分一楼也像上东汇南北区那样带地下室。

物业费3.5元/㎡。

3.大平层组团

香港置地公园大道的大平层组团有5个,分别是中央公园壹号、公园大道上峯、公园大道上、公园大道上峯+、公园大道上宸。这5个组团沿公园东路一字排开,一线看公园的有11栋。

在教育上,每个组团都划片读中央公园小学。而中学划片情况有所不同,中央公园壹号划片读渝北八中,其余几个组团划片读数据谷中学。

交通方面,不管是哪个组团到地铁站的距离都差不多,要么去中央公园东站,要么去兰桂大道站,距离都在七八百米左右。

关于这几个组团不得不提的一点是噪音问题,因为它们紧邻公园东路,尤其是一线看公园的几栋楼。虽然开发商使用了德国旭格的系统门窗,但在片区入住率高了之后,能不能有效的挡住噪音还是一个未知数。再一个,即使能有效挡住噪音,能不能挡住灰尘?总不能一年365天都不开窗通风吧?(新风系统和自然通风还是有很大区别的)

此外,看公园的户型都是朝西的。如果能接受这些可能存在的不利因素,在预算范围内,这几个大平层组团还是值得考虑的,毕竟香港置地的品质和一线公园景观摆在那里。

3.1 中央公园壹号

中央公园壹号只有4栋楼,全部是精装交付。1、2栋是一线看公园面积在200-300㎡左右的大平层,5房4卫,三梯两户,电梯入户;3、4栋的面积要刚一些,建面在116-145㎡,4房3卫/3房2卫,三梯四户。

除了小区中庭活动空间,每栋楼的一楼是架空层,并且功能性很强,设置了健身房、儿童游乐场、学堂、会客厅、茶室,能满足不同年龄段的需求。

中央公园壹号这个组团是所有大平层组团里配套最好的,除了划片读渝北八中外,旁边200米还有香港置地自己的商业——光环花园城,大约有40万方,和照母山光环差不多,吃饭、购物、逛街都很方便。

3.2 公园大道上峯

公园大道上峯是大平层中最大的组团,由8栋楼围合而成,共540户,全部为精装交付。围合式小区的优势有两个,一是中庭大,小区内活动空间多;二是楼间距宽,南北楼间距最宽173米,东西楼栋60米,视野开阔、隐私性强。

上峯的8栋楼可以分为三个产品类型:

2栋和7栋:是南北通透、两梯两户的板式大平层,建面在183-188㎡之间。这两栋楼分列在小区两端,楼间距最大,约173米。

1栋和8栋:这两栋的面积是整个上峯组团最小的,有建面135㎡的三房两卫和建面165㎡的四房两卫两种户型,三梯四户。

3、4、5、6栋:全为一线看公园的头排大平层,面积在258-327㎡,四房和五房都有。

3.3 公园大道上

公园大道上总共4栋楼,均为开发商精装修。其中两栋一线看公园,主力面积是320㎡左右的五房,三梯两户;一栋225㎡左右的五房;还有一栋是165㎡左右的四房。此外,还有几套临空大平层,可以俯瞰整个中央公园,带有260㎡左右的露台,一层楼只有一户,三梯一户的配置。

3.4 公园大道上峯+

公园大道上峯+也只有4栋楼,共252户,它有所有大平层组团中最大的户型(建面390㎡),同样为开发商精装交付,物业费4.5元/㎡。

其中,2栋和3栋一线看公园,三梯两户的配置,2栋面积最大,约390㎡的6房;3栋是310㎡左右的5房。1栋230㎡左右的5房,两梯两户;4栋是最“刚”的,主力面积是170㎡左右的四房,三梯四户。

上峯+有一个其他组团没有的优势——开发商在楼下划了一块地出来修了一个公园(公园大道森林溪谷park),与中央公园实现了无缝连接,相当于下楼就可以直接进公园,不用穿马路。

3.5 公园大道上宸

上宸只有3栋楼,是公园大道为数不多的清水大平层。除了顶楼带大露台的户型上证面积是118㎡,小区最小的标准户型是3栋168㎡的四房,三梯四户;2栋主力户型是226㎡的五房,两梯两户;1栋主力户型是305㎡的五房,三梯两户。其中,1栋和2栋一线看公园,而且2栋比其他一线看公园的楼栋后退了60米左右,噪音和灰尘的影响会更小一些。

4.别墅组团

公园大道的别墅组团有两个——上景台和上府,它们被大平层、洋房和高层围在中间,远离同茂大道、兰桂大道和公园东路三条主干道,是香港置地公园大道最安静的两个组团。

在教育上,上景台和上府都划片读中央公园小学和数据谷中学。

交通方面,两个组团到9号线兰桂大道站以及9号线和10号线的换乘站(中央公园东站)距离都差不多,在700米左右。

4.1 公园大道上府

上府是一个新中式的纯合院组团,总共143户,均是3+2的结构,即地上三层,地下两层,共五层。主力面积在327-406㎡不等,单层面积中规中矩,在90㎡左右。

相比于下面要讲到的上景台组团,上府的合院给人的感觉就两个字——很刚,除了单层面积小,还是背靠背的产品,在意品质的客户可以重点考虑上景台。

4.2 公园大道上景台

公园大道上景台样板间

上景台主要以叠拼和合院为主,但由于上景台的叠拼相比于市面上常见的叠拼有很大的升级,所以香港置地把它称之为品墅

先来说品墅。

上叠(上品墅)有两层,单层面积在140-221㎡,上证面积约217㎡,实得面积约360㎡,可做五房。此外,上叠还有一个让人爱不释手的关键,那就是房均一个露台,总共有5个露台。

下叠(院品墅)是2+2的结构,地上两层、地下两层,共四层。上证面积在410-430㎡之间,实得大概在460㎡左右。单层面积在110-120㎡之间,花园大概60-160㎡不等。

相较于传统叠拼,公园大道上景台的品墅结合了别墅和大平层的优势,既保留了别墅的院落空间感,也实现了大平层级的开阔尺度感(最大面宽26米)。而且两层楼的层高达到了6.3米,即使现浇+装地暖后,层高也能得到保证。

再来说合院。

上景台的合院均为3+2结构,1楼带花园,3楼带露台。共有两种面积段:

小合院:上证约544-617㎡,实得约700㎡,单层面积140-160㎡,花园面积:60-160㎡,可做五房。

大合院:上证约768㎡,实得约866㎡,单层面积160-190㎡,花园面积:60-160㎡,可做六房。

单从产品角度来说,上景台弥补了当下市场中别墅的几乎所有短板!

以上就是重庆中央公园公园大道这个项目所有组团的大致情况,如果不知道怎么选或者有其他疑问,可以随时联系我。

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