重庆中央公园楼盘评测:鲁能泰山七号怎么样?

不论你是刚需还是改善,只要对中央公园稍有了解一定听说过鲁能泰山七号,这是一个涵盖高层、洋房、大平层、别墅的超级大盘,总共分为17个住宅组团,以及鲁能自己的集中商业。

那么,鲁能泰山七号怎么样?值不值得买呢?

下面,我从项目配套的角度出发,结合不同组团的实际情况给大家介绍下泰山七号的优缺点,并给出我自己的建议供大家参考。

重庆鲁能泰山七号配套情况

为了便于大家理解后面的内容,我把泰山七号的街区分布以及周围配套标记在下图中,这样看起来更直观。

重庆中央公园鲁能泰山七号不同组团位置分布图及配套分布图

学校:所有街区都划片腾芳小学和腾芳中学(八中管理校),但学校投入使用不久,教学质量如何还不好评判。

地铁:距离项目最近的地铁站是5号线鲁家沟站,根据街区不同,步行时间在5-20分钟不等;一街区周围几个街区也可以往北走,去10号线中央公园站,步行时间约20分钟。

商业:在十五和十六街区旁边,有鲁能自己的集中商业,但目前还未开业;再往前走,是中央公园的三大商业体——龙湖公园天街、中粮大悦城和新城吾悦广场,以及修建中的合景泰富悠方。在九街区和十街区之间的游购公园也是鲁能的商业,但主要以超市和文娱产业为主。

医疗:渝北区人民医院(三甲),在鲁能城中央公园旁边,距离泰山七号驾车3公里左右。

重庆鲁能泰山七号产品情况

1.大平层

一线看公园的一/二/三街区是泰山七号的大平层组团,主力面积在建面181㎡-337㎡之间,物业费3.6元/㎡/月。

但在这三个大平层组团中,二街区的品质是最高的,不论是公区、活动空间、户型设计,都吊打一三街区。

重庆鲁能泰山七号二街区小区实景图

另外,还没拿出来卖的十六街区,就在售房部的位置,据说是因为鲁能一直不修商业,上面不给预售,具体产品不是很清楚,但根据鲁能泰山七号的物业收费公示文件猜测,应该是大平层。

如果一定要选鲁能的大平层,强烈建议选二街区。追求更高的品质,可以考虑对面的公园大道或者旁边的万科翡翠公园。但公园大道的头排大平层朝西,夏天比较热;而翡翠公园的户型设计又一言难尽。

2.高层

五街区:共有6栋,主力户型是建面90-95㎡的三房,以及110-148㎡的四房,没有横厅。部分楼栋看湖、看公园,物业费3元,2020年接房。

六街区:共有3栋,主力户型是建面88-99㎡三房和115㎡左右的四房,有少量两房,没有横厅。部分房源带露台,物业费3元,2018年接房。

九街区:共有4栋,每栋下面都有架空层,主力户型是建面138-163㎡的四房,有横厅,也有竖厅,还有跃层,物业费3元,2020年接房。

十街区:共有3栋,以大户型为主,主力户型是建面134-154㎡的四房,顶楼是跃层,一楼是架空层,有横厅,也有竖厅,物业费3元,2020年接房。

十二街区:共有8栋,3栋高层,5栋洋房。其中,高层的主力户型是建面56-73㎡的两房和建面75-98㎡的三房,没有横厅,物业费3元,2017年接房。

十三街区:共有3栋,两栋高层,一栋洋房。高层主力户型是建面52-70㎡的两房以及72-88㎡的三房,没有横厅,物业费3元,2018交房。

十五街区:只有两栋住宅楼,均为高层,主力户型是建面98-105㎡的三房,以及115-121㎡的四房,没有横厅,物业费3元,2020年接房。

3.小高层

十七街区:共有4栋楼,其中两栋是两梯四户的小高层,另两栋是一梯四户的洋房。小高层主力户型是建面72-94㎡的三房,以及102㎡左右的四房,没有横厅,物业费3元,2019年接房。

十八街区:情况同十七街区。

十九街区:共有7栋楼,但只有一栋是总高17层两梯八户的小高层,余下六栋全是洋房。小高层的主力户型是72-93㎡的三房,没有横厅,物业费3元,2019年接房。

4.洋房

七街区:共有7栋楼,均是南北通透版式结构,户型只有平层和顶跃两种,分别是建面130㎡的四房,以及170㎡左右的顶跃(可做5房)。一楼带花园,但物业不承诺使用,不能硬化,均是横厅设计,物业费3.6元,2019年接房。

八街区:情况同七街区。

十一街区:是整个泰山七号项目中最大的一个组团,有别墅和洋房两种业态,别墅在中间,共9栋,洋房围在外面,共13栋。洋房全为跃层,一梯两户,主力面积在115-124㎡之间,全是横厅,现浇之后实得面积大概在140左右,2018年交房。

十二街区:除了前面提到的3栋高层,剩下的5栋全是洋房。主力面积是87-103㎡的三房,也有面积大一点的顶跃,没有横厅,物业费3.4元,2017年接房。

十三街区:有一栋洋房,主力户型是89㎡左右的三房以及100㎡出头的四房,没有横厅,物业费3.4元,2018交房。

十七街区:两栋洋房的主力户型是建面90㎡左右的三房以及100㎡左右的四房,没有横厅,物业费3.4元,2019年接房。

十八街区:情况同十七街区。

十九街区:六栋洋房的主力户型是78-95㎡的三房,以及100㎡出头的四房,没有横厅,物业费3.4元,2019年接房。

5.别墅

鲁能泰山七号只有十一街区有别墅,是背靠背的上下叠,不通透,一梯四户。上叠带露台,下叠带花园和地下室。主力面积段在130-148㎡之间,单层面积大约在80㎡+,全部为横厅设计,物业费4.8元,2018年接房。

重庆鲁能泰山七号值得买吗?

买房子,有人看中交通,有人在意教育,也有人偏爱公园或商场,情况多且复杂。对于鲁能泰山七号值不值得买这个问题,一百个人可能有一百种答案,关键在于你的预算和侧重点。

这里,结合我带客户看房过程中的感受及客户给我的反馈,简单说一说我的看法:

1.离公园、5号线鲁家沟站以及三大商业近,价格在这一片相对较低,这是泰山七号的加分项。

2.在很多人买房最关心的教育方面,腾芳中小学的教学质量如何是一个未知数,如果非常介意这一点建议慎重。更推荐考虑能读渝北巴蜀小学和数据谷中学的小区,或者跳出中央公园去照母山等板块选择。

3.由于设计原因,泰山七号的房子几乎都没有挑檐,这就导致雨水会顺着外墙往下流,所以你去看房子的时候会发现,很多楼栋的外立面都是脏兮兮的,外加一般的物业,导致小区的品质不太高。从这一角度看,香港置地公园大道龙湖景粼玖序中粮祥云等项目是更好的选择,但价格比泰山七号贵。

另外,买鲁能泰山七号的房子还有两个不得不提的地方,或者说缺点:

首先,开头那幅图中标出来的4条双向六车道的道路,后期车流量大了以后一定会以非常吵,灰尘也会很大,一定要选择远离这几条大道的楼栋。但如果要考虑它的大平层,那这个问题就无解。

其次,十一街区右上角那一块缺口,原本规划的是变电站,在泰山七号的自己公布的不利因素中也有体现(见下图第十条)。但我有客户咨询过街道,说是停车用地。两种说法前后矛盾,介意这一点的朋友请慎重。

重庆鲁能泰山七号不利因素公示
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